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• 广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量
• 地产调控政策颁发超过500次，房企生存压力不减
• 捋一捋房地产长效机制的“工具箱”
• 房企传统融资走弱，创新融资猛增

Q1：广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

7月12日，广佛3宗地块入市交易，在土地市场上演了一天的“双城记”。

这边厢，合景以底价19.9亿元竞得广州1宗地块，折合楼面价约28800元/平方米，或为“珠江新城最后一块商业用地”。

那边厢，万科双封顶50.9亿元 2.5万平方米配建夺得佛山南海桂城一宗商住地，实际楼面超21045元/平方米；绿地则以底价8.89亿元竞得第五次挂牌的佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

广佛同城光环下，两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”，双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

万科：地价 配建“双封顶”

7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出让，吸引了8家房企竞拍，包括万科、中海、保利、龙光、华润、华侨城、招商蛇口(001979,股吧)、美的置业等。

宗地占地超16万平方米，起拍总价42亿，最高限价50.9亿，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），折合起拍楼面价约13832元/平方米。

此外，还须无偿配建一所36班小学和一所三级综合医院，均独立占地开发，即实际可供住宅开发的仅B/C两区，占地9.7万平方米，计容建面超31万平方米。

经过59轮竞价，万科以“双封顶”的50.9亿元 2.5万平方米配建夺得该地块，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），溢价率约21%，折合楼面价约16791元/平方米。若加上医院建设成本13亿，实际楼面超21045元/平方米。若再扣除2.5万方安置房及各种建安成本，实际成交地价超2.2万/平方米。

该成交单价跻身佛山南海单价前十、南海桂城板块单价第二，仅次于6月22日成交的中海平洲地块。

项目建成后，主要目标客户群从何而来？参考去年开盘的万科天空之城，广东中原地产项目部总经理黄韬当时对观点地产新媒体表示，很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高，“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

另外一部分，则是在附近上班的人群。

去年天空之城的成功，或许正是此次大手笔出手的底气来源。

实际上，拍出高价的不止三山新城，出手阔绰者不独万科，近年来佛山临广板块频创纪录。

今年3月，当代拿下金沙洲地块，更以2万元/平方米刷新当时佛山楼面价天花板，是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

4月份，华润在激战111轮后，最终以总价64.5亿元，溢价率106%，折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块，成为佛山全市新地王。

有分析认为，一方面广州购房需求外溢，直接带来了大量客户；另一方面是产业转型升级，间接增加了住房需求；加上本身地块区域位置较好，能产生足够的利润空间。

绿地：底价拿下“四流地块”

万科拿地同日，佛山市绿佳商务咨询服务有限公司（绿地）联合佛山建投城市发展有限公司以起拍价8.89亿元竞得佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

该地块总占地面积39510.33平方米，整体容积率不高于3，建筑密度不高于28%，绿地率不低于30%，宗地限高100米。宗地总计容建面118530.93平方米，兼容的商业商务类建筑的计容建筑面积不超过118530.99平方米。

与万科“双封顶”直接抢下三山新城地块相比，这块地显得低调了许多，此前更因各种问题曾四度撤牌或流拍。

其中，2019年12月三度挂牌，起拍总价从8.41亿元降至7.62亿元，最终仍因无人报价而流拍；2020年6月四度挂牌，起拍价提高了7353万元，但因容积率调整起拍单价下调了149元/平方米，且不再要求配建幼儿园。

本次挂牌起拍总价较第四次提高了5334万，楼面价也抬高了450元/平方米。

从位置上看，该地位于佛山一环东侧、南庄大道北侧，西面300米为佛山一环，与建设中的佛山地铁2号线直线距离1.7公里。

这也是绿地继璀璨天城之后，再次携手佛山建投。

截止到目前，绿地在佛山已先后开发有绿地璀璨天城、顺德绿地中心、绿地拾野川、绿地熙江广场等在内10余个项目，遍布禅城、南海、顺德和高明。

目前南庄在售楼盘有金地海逸悦江、金辉辉逸云庭、美的·金地·新明珠·凤翔湾壹号、华润置地·玖悦、德信禹洲·曦悦、美的时光、合景阳光城(000671,股吧)·领峰、奥园星悦等，均价在1.5万元/平方米左右。

据佛山住建局数据，2020年佛山共售出11万套新房，较2019年增加5000套；成交面积1308万平方米，较2019年增加4%；新房成交2217亿，同比上涨23%，新房均价1.67万元/平方米，同比上涨18%。

整体上升同时，是逐渐分化的区域市场。三水、高明成交面积同比分别下滑12%、7%，禅城、南海、顺德成交面积同比上涨23%、17%、6%。

从今年来看，佛山楼市分化格局预计将进一步加剧，中心区位板块、沿广板块投资价值相对其他地区会逐渐拉开差距。

对绿地而言，围绕优质板块的竞争将难以避免。

合景泰富：又是“珠江新城最后一块商业地”

坊间戏称，佛山有两个中心，一个是千灯湖，另一个是珠江新城——后者甚至是更重要的中心，相当一部分购房者要参考从佛山到广州CBD的通勤。

同样是7月12日，广州珠江新城A4-3地块成功出让，广州科盛创新港产业运营管理有限公司（合景）以底价199296万元竞得，折合楼面价约28800元/平方米。

地块位于黄埔大道与华夏路交汇处，北临黄埔大道，西接保利克洛维，南边为市妇幼保健院和津滨腾越大厦等，东边是花城广场商圈。用地性质为商业用地兼容商务用地，面积为6580平方米，可建设用地面积为5765平方米，计算容积率建筑面积69200平方米，挂牌起始价为199296万元。项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

这块地的出让也解决了一个“历史遗留问题”：早在2001年6月底，广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司合作，以2.3亿元价格取得该地块的土地使用权。之后几年，该地块被星球公司多次抵押，最终被国土局收回。

2005年5月，地块被广州中院查封，直到2021年才终于解封。此时，距珠江新城上一次出让地块已过去9年。

2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，楼面价近3.3万元/平，当时被媒体称为“珠江新城最后一块商业用地”。该地块后来被建设为恒大珺睿商业项目，如今恒大珺睿二手参考价约7.65万元/平方米。

不出意外，这次大概真的是“珠江新城最后一块”了，而合景的出手也并不令人意外。

2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿元 自持55%竞得黄埔大道东646号地块（商住用地），扣除自持面积后，地块楼面价8.3万/平方米，成为当年的地王。作为金融城首宗宅地，该块地建成的臻溋·名铸项目吹风价达20万元/平方米。

2020年11月16日，合景泰富以48.6479亿元竞得奥体公园北侧地块，最终成交楼面价为51462元/平方米，为当时广州市成交楼面价第三。

加上这次落子珠江新城，合景抢占天河豪宅市场的“大棋”似乎已展露无遗。

Q2：地产调控政策颁发超过500次，房企生存压力不减

继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。

戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑第一枪，随即悄然离场。

而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。

调控方式各一

与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。

日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。

往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。

12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。

暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。

“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。

不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。

楼市进入调整期

放眼过往地产周期，此轮房地产调控力度，堪称空前。三年前，从中央到地方，各种政策轮番出台，将狂热楼市缚住手脚。从“五限”制度、到今年地产融资全面收紧，此轮调控的效果已经开始显现。

据国家统计局数据，11月70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月再减6城，是近2年市场最低点;房价下滑城市本月增至21个，为年内最高，其中跌幅最大的是乌鲁木齐，跌幅为0.9%。作为一线城市的广州，也进入跌幅前十。

张大伟认为，在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。

而数据显示，

11月全国二手房价下调城市达33个，已连续6个月超20个;房价上涨城市仅32个，处于近4年最低点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%;31个二线城市环比上涨0.1%，涨幅与上月相同;35个三线城市环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2%。

“一二三线城市楼市逐渐进入调整期。后续如果没有明显政策变化，预计下滑趋势在2020年将持续。”张大伟表示。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心近期同样发布报告称，2018年10月到2019年10月，中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显，房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期，增长率的空间差异有所扩大。

从销售规模看，2019年11月全国商品房销售面积达15654万平方米，环比涨幅11%,同比涨幅1.1%。以此计算，年内销售累计增速继10月首次回正后再拔高，1~11月同比增长0.2%。但业内普遍认为，这是房企“以价换量”的结果，并非市场走暖。

社科院上述报告认为，稳增长方面，房地产对经济增长净贡献已由正转负;惠民生方面，房地产对整体的住户部门生计产生了双重影响;调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用;防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源。

在此之下，当前房地产市场仍以“维稳”为第一要务。相关报告预测，热点城市调控政策仍会从紧执行，且不排除加码调控的可能性。随着房地产市场成交量明显下降，部分二三线城市库存风险将逐步显现。多数三四线城市房地产市场面临较大下行压力。

房企承压过小年

调控重压下，最先感受到寒意的仍是开发商。清冷冬季，中国恒大(03333.HK)的广告牌在石家庄交通干道上赫然陈列，上写“全员营销月，清尾大优惠”。实际上，此前中国恒大通过降价促销，前11月已实现5854亿元销售额，权益金额5568亿元居于行业第一。

通过降价跑量，截至11月末，近7成房企目标完成率已达90%以上，世茂、龙湖、阳光城(000671,股吧)、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成全年目标。同时，也有超2成房企目标完成率尚在80%~90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。

在销售承压、融资收紧的情况下，房企在土拍市场仍然谨慎。从土地购置面积看，

1~11月土地购置面积累计增速降14.2%，较前10月收窄2.1个百分点。“当前房地产市场依旧处于下行阶段，全国土拍溢价率依旧保持在低位。”克而瑞认为。

而如果楼市持续降温，资金监管力度不减，房企资金链将面临巨大压力。同策研究院数据显示，2019年中174家上市房企整体现金持有量相比年初增长7.98%至31,466亿元，同时总有息负债比年初也增加10.69%至76,654亿元。伴随着负债规模不断增大，企业财务将风险增大，稳健性受到影响。

不过多位受访者认为，鉴于年底是房企冲业绩关键期，势必将加大营销力度，以价换量换取现金流。而楼市全年有望刷新2018年15万亿的成交金额，全年销售额大概率超过16万亿元。

Q3：捋一捋房地产长效机制的“工具箱”

最近一个多月来围绕房地产的两场座谈会引起业界高度关注。一场是7月24日房地产工作座谈会，邀请北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责人参加；一场是8月20日，住建部、人民银行组织的房地产企业座谈会，邀请融创、恒大、绿地、阳光城(000671,股吧)、中梁、华侨城、碧桂园、万科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、华润等12家企业参会。两场会议虽然各有侧重，但均透露出一个清晰的信号：房地产长效机制正在加速形成。

7月24日的座谈会上，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定”。8月20日的座谈会，则是从制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则入手，研究进一步落实房地产长效机制，完善住房租赁市场金融支持政策体系及加快形成“租购并举”的住房制度。

关于房地产长效机制，很多人片面理解为房地产税出台才是终极目标，实际上近年来围绕房地产调控，从国家相关部委到地方政府部门出台的一系列法律法规和政策措施，大多是房地产长效机制的具体体现，这些法规和政策措施在实践过程中不断完善，构成了房地产长效机制的基本框架。

关于房地产长效机制，从2016年的中央经济工作会议就已经明确，主要是通过住房、金融、土地、财税、投资、立法等手段来建立。表明房地产长效机制并非“一药治百病”的单一制度，而是一个庞大的系统工程。

在8月12日博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一对房地产长效机制有一个比较清晰的表述。他认为，房地产长效机制包括三点：一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度；二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。

基于两场座谈会透露出的信息，结合近年来房地产调控实践，房地产长效机制的内容越发清晰。

首先是土地制度及相关措施。最大的突破莫过于《土地管理法》的修订和实施，这一举措为构建城乡统一的建设用地市场迈出关键一步，也成为房地产长效机制的重要基础。其重要意义在于，一是有利于限制地方政府征地权力，遏制扩张冲动；二是有利于增加建设用地供给，平抑房价波动；三是有利于搞活金融，促进住房租赁市场发展。

本轮调控，住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并将“稳地价”放在首位。各地通过制定中长期住房发展规划、提前下达土地供应计划、调整土地出让方式、限制土地出让价格、增加住宅用地特别是保障房用地供应等手段稳定地价，取得了良好效果。这些手段也成为房地产长效机制的重要内容。

其次是房地产金融政策。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容。房地产金融风险已经成为目前最大的“灰犀牛”，在“房住不炒”的主基调下，严控资金违规流入房地产成为监管重点。今年年初央行在发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时明确提出，将按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制。从现实情况看，在个贷方面，基本形成了以差别化住房信贷政策为主要内容的框架，包括锚定LPR的房贷利率机制。在企业融资监管方面，正在形成房地产金融审慎管理制度。上半年央行通过降准、再贷款等方式大量释放流动性，支持实体经济，但始终严控资金违规流入房地产，严厉查处违规行为，对房地产信托、海外发债等融资渠道严格限制。从8月20日的座谈会可以看出，重点房地产企业资金监测和融资管理规则已经形成，监管的基本原则是“稳住存量、严控增量”，实施手段是通过划定“三条红线”严控房企融资规模，降低杠杆率。

第三是住房保障体系和“租购并举”制度。住房保障体系是房改以来房地产市场最大的短板，也是近年来各级政府的发力点。从“棚改”到老旧小区改造，从公租房建设到共有产权房试点，各地住房保障体系正在加速完善。特别是在集体土地建租赁住房方面，试点城市从13个增加到18个，涵盖了大多数热点城市。在租赁房土地供应方面，随着新的《土地管理法》实施，集体土地入市的法律障碍被打破；在租赁房融资方面，6月国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，其中明确提出支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。一系列政策引导下，“租购并举”的住房供应体系将加速形成。

第四是财税政策。虽然法律意义上的房地产税迟迟没有出台，但与房地产相关的一系列税收制度在房地产调控中一直发挥着重要作用。例如通过契税调节高档房与普通商品房、不同套数住房的交易成本，通过增值税限制商品住房的持有成本，达到“房住不炒”的目的。这些财税政策均是房地产长效机制的体现。此外，刚刚出台的《契税法》也是房地产税收制度改革的重要一环。

第五是整顿房地产市场秩序。良好的市场秩序是房地产长效机制的重要内涵。从2017年开始，住建部密集开展房地产市场整顿行动，通过加强制度建设堵塞市场管理漏洞；通过加强监管，大力查处违法违规企业和个人。针对房地产企业，严厉打击捂盘惜售、违规售房行为，保障住房质量；针对中介企业，整顿各种虚假宣传和市场交易乱象。各地方政府本着“因城施策”的原则，持续开展专项整治行动，为房地产市场健康平稳运行创造了条件。

第六，部分行政手段可能成为长效机制的一部分被长期沿用。本轮调控最直接的调控措施被归纳为“五限”，即限购、限贷、限价、限售、限商（限制商改住），其中使用范围最广、对需求端最具杀伤力的莫过于限购。限购政策在特定历史时期、特定区域有其合理性，特别是针对一线城市和热点二线城市，在很长一段时间内会持续保持“高压”态势。但是在“因城施策”“分类调控”的原则下，限购政策不能过于僵化，须根据市场变化及时做出调整。

在各种限制政策中，过于生硬的限价政策是最广为诟病的行政手段，极易造成市场寻租和市场秩序的混乱，因此不应作为长效机制手段长期使用，应适时做出调整。

最后不得不说的是房地产税，这是房地产长效机制中分量最重、影响最深远的一颗棋子，也是“最难啃的硬骨头”。从正式提出到列入立法规划目录，从“稳步推进”到“稳妥推进”，每一步进展都挑动着业界的神经，历时数年始终是“只听楼梯响”，却不见明确的时间表。随着不动产统一登记的实施和不动产信息全国联网，房地产税的制度障碍和技术障碍基本解除，相信已经进入立法目录的房地产税出台时间也不会太久。

Q4：房企传统融资走弱，创新融资猛增

2021开年，房企发债突飞猛进。截至1月13日共有32家房企发债，境外发债86.52亿美元（约和559.42亿远人民币），境内发债175亿元人民币，境外远超境内这是今年新趋势，但利率上则延续了过去的常态。

1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年房地产贷款增速是8年来首次低于各项贷款增速，央行实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等措施。

虽然长期看从供给侧对房地产行业进行限制已实行多年，融资冰点来临的声音不绝于耳，开发商年年喊穷，但实际上房地产行业尤其是头部公司的融资总量还在增加，只是马太效应加剧中小开发商更难融到钱，行业内资金流向朝着头部靠拢。

2021年房企更有12448亿元债务到期，首次超过万亿元，达到偿债高峰。从政策上看房企债权融资受限，债权融资整体走弱，股权融资爆发性增长。

01

传统渠道债权融资走弱

对于2020年的房企债务结构，同策研究院的数据显示2020年40家典型房企融资总额为9555.79亿元，同比2019年增长18.95%。40家房企的融资总额在2019年为8033.22亿元，2018年为6949.72亿元，2020年融资规模增速都创新高。

从发行结构来看：2020年40家典型房企发行公司债2603.8亿元，同比下滑12.89%；境内银行贷款1907.03亿元，同比增长62.31%；其他债权融资1810.38亿元，同比上涨1.03%；信托贷款966.45亿元，同比上涨1.92%。

这三种融资方式是多年以来开发商资金的主要供给渠道，虽然40家典型房企在境内银行贷款上增长超过60%,虽然没有透露了具体数字，但邹澜在发布会上表示新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。

房地产贷款总量在减少，但头部房企的银行贷款出现大幅度增长，这表示银行贷款集中流向头部公司。

另一方面银保监也对银行房地产相关贷款设置了上限最高不可超过40%，这也收紧了融资供给。

开发商过去冲规模所偏爱信托在今年受到严重调控，导致了增量仅微涨1.92%，曾有前50强开发商表示愿意以15%年化融资，但由于监管收紧在信托渠道这钱也并不好找。

公司债层面上也出现了小幅度下滑，这与证监会审批有关，也代表了对于房地产行业融资的收紧态度。

大体上看债权融资正在收紧，而与之对应的股权融资正在走强。

02

股权融资猛增? 同比涨162.79%

事实上，2020年猛增的是股权融资，这也无可厚非，毕竟公司的融资主要便分为股权融资和债权融资。

股权融资与债券融资相比的优点是，所获得的资金无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长，这就是用空间换时间。

同策研究院的数据显示，2020年40家典型房企股权融资1709.23亿元，同比上涨162.79%。

股权融资大体上有四种模式：股权质押、股权转让、增资扩股和私募股权融资。长期以来开发商最喜爱的是股权质押，A股房企大多都存在股权质押，这是相较下较为廉价快捷的融资方式。股权转让在部分房企中也是融资主力，如华夏幸福(600340,股吧)和阳光城(000671,股吧)，增资扩股由于对房地产行业的限制，所以并不多见。

私募股权融资由于其难寻踪迹故无法考证，但坊间传闻称不少开发商都在运用，但需要邀请进入，封闭性极高。

在债权融资受到限制后，股权融资开始猛增，2020年下半年起的分拆上市更是异常火热。房地产公司拆分了物业上市也会融到一笔钱来补充现有资金，曾有分析人士表示若当下情况不变开发商会继续拆分其他板块上市，典型的代表就是恒大拆分了汽车、地产、足球上市，以减轻财务负担，未来多元化发展的房企拆分上市是大势所趋。

03

偿债高峰来到“万亿元”关口

贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模将达12448亿元，历史性突破万亿元关口。据克而瑞不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

两者数据综合来看，百强房企占据了绝大多数的融资额度，过去数年的频繁海外发债迎来了兑付巅峰。

自2015年后，房企开始了高周转的常态化，开始密集发行公司债，公司债的发债年限一般为3-5年，自2020年起便迎来偿债期2021年更甚。

另一方面，2016年年底境内债发行受限后，房企发债开始了大规模的海外发债，2-5年的发债年限是主力，故2020年起也是海外债的偿债高峰。

克而瑞的报告指出随着近几年上市房企的增加和与之伴随而来的借新还旧的持续压力，95家房企2018-2020年发债量上了新一台阶，发债规模均在7000亿元以上，较2015年的发债潮增加了近3000亿元的体量，未来的偿债高峰将会持续。

整体来看，房企偿债及经营压力巨大，未来可能诞生更多的债券违约。

如何面对偿债高峰？有的公司选择了继续大手笔融资，资金越来越向头部房企集中，中国恒大、中南建设(000961,股吧)、金科股份(000656,股吧)、华夏幸福和万科融资规模超500亿元。五家公司中除万科和金科外都是三道红线全中，尤其华夏幸福的资金问题已经引发了债券市场的动荡，万科和金科也是踩线二条并不乐观。

当下看借新还旧是主旋律，头部公司尤其高负债公司再债权融资上有着更旺盛的需求。

数据来源：同策研究院

同策研究院的数据也显示，流入房地产行业的资金朝着头部集中，前五家房企融资超过3700亿元，企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企。

上帝关上一扇门同时也会打开一扇窗，当下看股权融资的窗口期已经来临，但这样会摊薄地产大佬们手中的股权，如何权衡利弊，才是开发商有史以来最难的选择。

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